МОЖНО ЛИ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ?

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости - процесс и последствия!

В соответствии с главой 29 ГК РФ расторжение договора возможно как в одностороннем порядке, так и по решению обеих сторон. Это делается до регистрации или после по определенным причинам, которые прописываются в отдельных статьях законодательного акта.

Аннулирование сделки после регистрации в Росреестре происходит на основании следующих статей указанного кодекса:

- 450 – представлены все причины, на основании которых можно расторгнуть сделку;
- 451 – приведены условия и особенности осуществления процедуры;
- 452 – описан порядок действий;
- 453 – содержит последствия проведенной сделки в отношении обеих сторон.

Весь порядок заключения сделки с недвижимостью описан в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Здесь представлены требования к сторонам, которые обязаны проводить обязательную регистрацию договора купли-продажи. Регистрация подразумевает смену владельцев квартиры или дома, поэтому расторжение сделки требует повторного обращения в Росреестр для возвращения прежней ситуации.

Важно! В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ сделать это можно в течение трех лет после регистрации сделки. Это срок исковой давности, который иногда может быть не соблюден. К примеру, если имущество было получено продавцом по факту наследования при отсутствии оповещения о смерти бывшего собственника всех наследников.

ВОЗМОЖНЫЕ ПРИЧИНЫ

Расторгнуть договор купли-продажи после его регистрации можно в соответствии с определенными причинами, которые указываются в законодательных актах. Их можно разделить на три группы: дающие право на расторжение в одностороннем порядке, по обоюдному согласию и другие основания.

По согласию сторон

Если инициатива расторгнуть договор исходит от обоих участников сделки, можно осуществить задуманное без обращения в суд даже после регистрации документа в Росреестре. Но на это должны быть веские причины, которые прописаны в законодательстве.

Расторгать договор можно при возникновении следующих ситуаций:

1. Покупатель так и не перевел денежные средства в срок, указанный в документе. Если подобное происходит и «нарушитель» говорит об отсутствии денег, обе стороны могут обратиться в Росреестр для подачи заявления на расторжение договора.

2. У одной или обеих сторон возникли непредвиденные обстоятельства, решить которые можно только с помощью отзыва документа.

3. На проданный недвижимый объект стали претендовать третьи лица. В этом случае продавец может договориться с претендентами и предложить покупателю расторгнуть договор с выплатой неустойки. Это предотвратит судебные разбирательства.

Обоюдное решение должно сопровождаться новым подписанным соглашением, в котором указываются моменты возврата денежных средств с возможной выплатой неустойки.

Внимание! Несмотря на веские основания и обоюдное решение о расторжении договора, сотрудники Росреестра могут отказать в проведении операции. Это происходит, когда долевую собственность имеет несовершеннолетний ребенок, а заявители не представили разрешения от органов опеки. Также выделяют случаи, когда покупка недвижимости осуществлялась несколькими собственниками, а заявление подают не все.

В одностороннем порядке

Прекращение договора в одностороннем порядке возможно только через суд. Как правило, подобные ситуации объясняются несогласием второй стороны. Иногда ответная сторона просто не выходит на связь. В этом случае даже через суд расторгнуть сделку практически невозможно.

Осуществить задуманное можно только по факту наличия веского основания:

1. Неуплата прописанной в документе суммы. Возможно полное отсутствие денежных средств или только части. Подать в суд можно сразу после окончания срока, указанного в договоре.

2. Неожиданное возникшее обременение. К примеру, прописанный человек не выписался в течение указанного в договоре времени. Не всегда новые собственники обращаются в суд для прекращения регистрации бывшего владельца квартиры. Иногда принимается решение о расторжении сделки. Подать в суд может и продавец, которому некуда выписаться из прежней жилплощади.

3. В сделке участвовали недееспособные граждане. Этот факт при регистрации договора в Росреестре не проверяется. Поэтому при нарушении опекун может подать в суд без согласия своего подопечного или второй стороны соглашения.

4. Подписание договора сопровождалось давлением на одну из сторон. Доказать подобное даже в суде сложно, но при наличии веских аргументов суд идет навстречу истцу.

Каждая ситуация будет рассматриваться в отдельности. Чтобы выиграть суд, необходимо представить веские доказательства.

Другие причины

Контракт или договор купли-продажи должен быть полностью соблюден сторонами, но если один пункт договоренностей будет нарушен, можно приступить к процедуре расторжения. Поэтому к дополнительным причинам начала процесса можно отнести:

- использование при регистрации фальшивых документов;
- несоблюдение прав несовершеннолетних;
- отказ от освобождения жилплощади в оговоренный срок;
- неправильно оформленные уставные документы, что зачастую происходит при продаже недвижимости компанией;
- любые жизненные изменения в ситуации.

Вне зависимости от причины, требуется собрать пакет документов, удостоверяющих наличие оснований для расторжения сделки после регистрации.

ПРОЦЕСС И ПОСЛЕДСТВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

Порядок расторжения напрямую зависит от оснований, которые к этому приводят. Если стороны пришли к общему соглашению, а Росреестр отказал в аннулировании сделки с определением какой-либо причины, им можно вновь оформить договор купли-продажи со сменой данных покупателя и продавца.

Если приходится обращаться в суд, должна быть соблюдена следующая последовательность:

1. Собрать документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения договора.
2. Обратиться в суд с иском – это необходимо делать даже при соглашении сторон.
3. Дождаться суда и выступить с объяснениями относительно нарушенных прав одной из сторон.
4. Суд принимает решение в пользу истца (или отказывает), оформив соответствующее заключение.
5. С решением суда истцу следует обратиться в Росреестр и написать заявление с просьбой расторгнуть ранее оформленную сделку.
6. На обработку документов сотрудникам госучреждения дается не более пяти рабочих дней.
7. С полученными новыми документами можно приступать к реализации задуманного.

Не всегда ответчики принимают судебное решение – они подают апелляцию. Некоторые покупатели отказываются покидать жилплощадь, для чего истцу приходится обращаться в правоохранительные органы.

Юридических последствий для сторон нет, но человеческий фактор никто не отменял. Если в ранее поданном иске не будет прописано требование возврата денежных средств, суд не присудит подобное. Поэтому покупатель, если он является истцом, остается и без жилья, и без денег, что регламентируется статьей 453 ГК РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Расторгнуть соглашение о купле-продаже после регистрации возможно на законодательном уровне. Заявление в Росреестр подают по необходимости в соответствии с предложенным образцом. Если будет вынесен отказ, значит, следует обращаться в суд.

Источник: новости АН "Триумф"